ABNT NBR 16280:14. Reforma em edificações. Sistema de gestão de reformas - Proteção Legal


A norma aludida na consulta é a ABNT NBR 16280:14, a qual, entrou em vigor no dia 18/04/2014 e faz parte de um movimento de modernização das normas técnicas do setor construtivo, mantendo muita pertinência com as normas de desempenho (ABNT NBR 15575), com a norma de manutenção de edificações (ABNT NBR 5674) e com a ABNT NBR 14037 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos).


A fiscalização do acatamento da nova norma será realizada por todos os interessados: o Poder Público nas duas diferentes esferas de atuação, mormente o ente municipal incumbido das obras e edificações; o síndico, os condôminos e ocupantes e até mesmo a vizinhança da edificação na qual se realiza a reforma.


Todo litígio que tiver origem em reformas feitas a partir de 18/04/14, que necessitem a produção de prova técnica (pericial), terão a ABNT NBR 16280:14 como parâmetro. Portanto, fica claro que a correta aplicação da norma será decisiva para o resultado das ações judiciais num futuro próximo.


Portanto, ainda que referida norma técnica não tenha a mesma forma de Lei, poderá ser a mesma norma utilizada pelo perito judicial, identificando se foram ou não observados os cuidados necessários na obra realizada, apontando os eventuais responsáveis pelos prejuízos eventualmente causados.


O síndico pode responder por aspectos administrativos, civis e criminais que decorrerem da falta de observância do seu papel constante da ABNT NBR 16280:14. Contudo, tendo em vista que são inúmeras as ocorrências possíveis, caso a caso deverá ser analisado com parcimônia, sendo impossível criar uma equação que sirva para dar uma resposta conclusiva e genérica.


Há o entendimento de que as seguintes iniciativas dependerão de análise e assunção de responsabilidade técnica por profissional qualificado (engenheiro ou arquiteto):

  • Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;

  • Reforma do sistema hidrossanitário;

  • Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;

  • Instalações elétricas;

  • Instalações de gás;

  • Reforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;

  • Reforma ou instalação de aparelhos de automação;

  • Reforma ou instalação de ar-condicionado exaustão e ventilação;

  • Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;

  • Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior;

  • Alterações que possam interferir na integridade ou na proteção mecânica;

  • Alteração no sistema de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;

  • Alterações no sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes;

  • Intervenções em elementos estruturais, tais como furos e aberturas, alteração de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

As obras que não apresentem riscos à segurança (ex. pintura) deverão ser apenas documentadas e seguir às regras internas do condomínio. Nesse caso, não haverá necessidade de apresentação de responsável técnico.


Quanto à troca de revestimentos (ex. substituição de azulejos e porcelanato em cozinhas, banheiros e lavanderia), é perfeitamente possível, desde que não sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto para a retirada do revestimento anterior e também não haja comprometimento da impermeabilização.


Havendo alterações dentro das unidades autônomas que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).


Como responsável legal pelo condomínio, caberá ao síndico exigir às seguintes informações e documentos ao responsável pelas obras ou reformas nas unidades:


✓ Antes de iniciar a obra de reforma
  • Zelar e manter recuperável o termo de garantia, manual do proprietário e manual de uso, operação e manutenção da edificação, conforme ABNT NBR 14037;

  • Disponibilizar ou advertir disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno.

  • Informar, caso necessário, sobre a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação;

  • Receber a documentação ou proposta da reforma já contemplando a constituição de profissional habilitado;

  • Analisar, se necessário, o atendimento do processo necessário para liberação do início da reforma. Assim, não autorizar qualquer modificação que ameace a segurança e o desempenho de qualquer sistema, subsistema ou componente, sem a prévia análise técnica. Exemplos: somente engenheiro civil ou arquiteto podem analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração estrutural ou de layout em uma edificação, mesmo em paredes de vedação; somente engenheiro eletricista pode analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração em redes elétricas.

  • Após o atendimento de todos os requisitos do plano de reforma o síndico está livre para autorizar a entrada de insumos e de pessoas contratadas para os serviços de reforma na edificação. Caso a documentação não esteja de acordo, formalizar as informações necessárias.

  • Informar claramente aos condôminos e funcionários da edificação as obras de reforma aprovadas.


✓ Durante a obra de reforma
  • Tomar as ações necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.

  • Se for constatada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente interrompida e o acesso de materiais e funcionários proibido. Toda a documentação deve ser submetida à nova análise e aprovação. Somente após a autorização do novo escopo a obra pode ser retomada.

  • Quando a obra interferir nos aspectos de segurança e uso da edificação, devem ser tomadas ações técnicas, legais e emergenciais. Medidas para recuperação e restauro da segurança devem ser acionadas.

  • Durante a realização das obras de reforma, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento ou, se necessário, devem ser previstos sistemas alternativos.

✓ Após a obra de reforma
  • Receber o termo de encerramento das obras, conforme plano aprovado e elaborado pelo executante e seu profissional habilitado. Ainda, exigir o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037 (Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações)

  • Encerrada a obra, cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra.

  • Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.


Com relação ao proprietário ou possuidor da unidade que pretende reformar, recomenda-se as seguintes providencias:


✓ Antes de iniciar a obra de reforma
  • Ao realizar reforma em seu imóvel, cabe seguir o estabelecido no manual do proprietário, convenção, regimento interno, legislação e normalização vigentes; fazer cumprir e prover os recursos para a realização da obra.

  • Encaminhar ao síndico ou responsável legal pela edificação o plano de reforma e toda a documentação necessária que comprove que a obra será executada de acordo com a legislação vigente.

  • No caso de obras que não demandem responsável técnico, deve ser informado: escopo da obra, cronograma, identificação completa das pessoas que irão entrar no edifício e ciência das regras do condomínio.

✓ Durante a obra de reforma:
  • Cuidar para que a execução atenda as referências de segurança e todos os itens da convenção, regimento interno, legislação e normalização vigente.

  • Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.

✓ Após a obra de reforma:
  • Atualizar o manual de uso, operação e manutenção do edifício, bem como o manual do proprietário, detalhando o que foi alterado com reforma, conforme termos da ABNT NBR 14037. Se o condomínio não possuir seu Manual de Uso, Operação e Manutenção, deve desenvolver um manual referente às intervenções resultantes da reforma executada.


A reforma em espaço privativo é de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade, devendo contratar um profissional habilitado, que será o responsável técnico pela obra, o qual deverá cumprir o plano de reforma e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.


O síndico ou o responsável legal poderá, a qualquer momento, solicitar informações ao profissional habilitado sobre a execução dos serviços, esclarecendo as suas principais dúvidas quanto ao plano de reforma.


Caso o responsável pela obra decida ignorar às regras internas do condomínio, deixando de prestar as informações e a documentação necessária ao síndico, ou decida dar início à obra sem prévia autorização, poderá o síndico denunciar as possíveis irregularidades às autoridades competentes (Prefeitura), bem como adotar as medidas judiciais cabíveis, pleiteando a paralisação da obra até que sejam supridas as exigências técnicas, evitando risco à edificação.

Permanecendo dúvidas por parte do síndico, poderá contratar um profissional habilitado para analisar a obra realizada e, se forem constatadas irregularidades, demandar judicialmente para fins de embargar a obra ou determinar o seu desfazimento, com a aplicação das penalidades cabíveis.


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